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经典案例

欠租不付反胜诉,讨租不成竟赔钱

发布时间:2018-12-28 浏览量:
  成功案例
  
  欠租不付反胜诉,讨租不成竟赔钱
  
  关键词
  
  合同终止、违约赔偿、租赁合同、转租纠纷
  
  案情简介
  
  燕某公司从康佳集团租下房屋后,将房屋转租给品某公司并签订房屋租赁合同。2年后,康佳集团在得知燕某公司非法转租的情况,向燕某公司出具关于解除《房屋租售业议》的通知,届时,品某公司不得已搬出该处。燕某公司认为品某公司过错导致原业主与其解除租赁协议,遂起诉至法院要求解除与品某公司的合同,并要求品某公司支付一系列的赔偿,如:拖欠的租金、违约金、水电费、物业费、预期损失等,总额高达414万多。品某公司提出反诉,认为迟延支付租金是因为燕某公司迟延支付等额发票,根据合同约定,并没有违约。合同终止的原因为燕某公司的过错,燕某公司应对其承担违约责任,减少其租金,退还保证金并赔偿其装修损失。案子涉案金额较大,案情较为复杂,历经一审、二审,尘埃落定。
  
  裁判结果
  
  燕某公司诉求4143933.64元,法院终判决882391.4元,相差3261542.24元,
  
  品某公司反诉1941512.64元,法院终判决1189360.1元,
  
  两项合计4450902.34元
  
  燕某公司公司讨要租金,竟然还需赔偿品某公司30多万。
  
  朱运德律师观点
  
  品某公司是本律师的法律顾问单位,在合同签订前,已征求我方意见并交由我方审核,故我方对比合同内容比较熟悉。当时我方就给品某公司指明,该合同与二手房东签订,一手房东为康佳集团,风险就是可能涉及违约。
  
  被起诉之后,我方仔细分析案情,对证据材料进行深入研究,发现有如下几个争议点:
  
  1、不开发票能够成为不支付房租的理由?
  
  结合所有证据证明,燕某公司确实未向品某公司提供足额发票,但是未开发票是否能成为品某公司的不支付房租的理由?至诉讼时,燕某公司仍然还未支付与租金等额发票。根据双方租赁合同的约定,品某公司可以延期支付下期租金。因此,燕某公司以此为由解除合同缺乏事实依据,品某公司迟延支付租金不属于违约,反而是行使自身的权利。
  
  2、因不开发票引发合同解除,造成品某公司装修费的损失是否需要承担?
  
  涉案房产的产权人康佳集团向燕某公司发出解除通知,限期15日搬离,随后开始断电,导致涉案房产无法正常使用,品某公司终搬离。因此,燕某公司与品某公司的租赁合同因燕某公司不能保证涉案房产正常使用导致租赁合同事实上解除,燕某公司构成违约。按照合同约定,燕某公司需要支付装修费。品某公司在搬离时,已拆除部分装修,故法院判决燕某公司承担装修残值的赔偿责任。
  
  3、燕某公司主张的水电费金额不合理该如何举证?
  
  燕某公司向品某公司主张10万多元水电费,并有水电费缴费单、欠费催告单、发票等作为证据。但我方发现该笔费用应该是燕某公司的几家租户总共的费用。在得知另一租户与燕某公司的类似案件已下判决后,多次与其沟通希望复印判决书作为本案诉讼的参考。虽遭到几次拒绝,但终也拿到了判决书的图片,进行深入分析之后,发现了该笔水电费的问题,为当事人挽回几万块钱的水电费损失。
  
  相关法条
  
  《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
  
  当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
  
  第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
  
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  
  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
  
  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
  
  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  
  (五)法律规定的其他情形。
  
  第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  
  第一百一十九条:当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。  当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。
  
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条:承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:   (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;   (二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;   (三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;   (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
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